FASTEIGNAKAUP OG FASTEIGNARÉTTINDI

Lögmenn Höfðabakka sinna fjölbreyttum verkefnum tengdum fasteignum og fasteignaréttindum. Má sem dæmi nefna hvers kyns hagsmunagæslu vegna fasteignakaupa og réttinda fasteignaeigenda. Auk þess sinnum við ýmis konar verkefnum tengdum fasteignum í víðtækustu merkingu. Sem dæmi um tegundir þeirra verkefna sem þetta svið varðar má nefna:

Fasteignakaup:

Ein mikilvægasta ákvörðun sem fólk tekur á lífsleiðinni er kaup á fasteign. Yfirleitt er um að ræða ákvörðun þar sem fólk skuldbindur sig næstu ár eða áratugi til að greiða margföld árslaun sín. Því er mikilvægt að vanda til verka. Fasteignasali, sem tekur að sér milligöngu um fasteignaviðskipti, hefur samkvæmt lögum þá skyldu að gæta bæði hagsmuna kaupanda og seljanda. Málið vandast hins vegar þegar ágreiningur rís milli kaupanda og seljanda og getur þá orðið snúið að gæta hagsmuna beggja aðila. Aðilum, einkum kaupendum, finnst hagsmuna sinna þá oft ekki nægilega gætt, enda er það seljandinn sem í upphafi ræður fasteignasalann og greiðir honum söluþóknun. Þeir sem huga á fasteignaviðskipti ættu að nýta sér þjónustu lögmanns strax frá upphafi ferilsins, enda getur ágreiningur hafist þegar við tilboðsgerð og um mikla hagsmuni er að tefla. Eins er æskilegt að kaupendur og seljendur leiti sér ráðgjafar lögmanns um upplýsinga- eða skoðunarskyldu sína í tengslum við fasteignaviðskipti.

Gallamál og önnur ágreiningsefni sem upp koma í fasteignakaupum:

Eftir að fasteign hefur verið afhent ber kaupanda að skoða fasteignina svo sem góð venja býður. Eftir afhendingu koma oft upp atvik þar sem kaupandi telur að fasteign sé gölluð. Getur þá verið um að ræða leyndan galla sem hvorugur aðili vissi um við kaupin, eða galla sem telja má að seljandi hafi vitað um en ekki skýrt frá. Hvort heldur sem er getur kaupandi átt rétt til afsláttar, skaðabóta, riftunar eða annarra vanefndaúrræða. Mikilvægt er að rétt sé staðið að verki í slíkum tilvikum, svo sem með að halda eftir hluta kaupverðsins. Slíkar kröfur kunna líka að vera óréttmætar og þá þarf seljandi að krefja kaupanda um réttar efndir. Í slíkum tilvikum er ráðlegt að leita aðstoðar lögmanns.

Hagsmunagæsla fyrir jarð- og landeigendur vegna eignarnáms í þágu opinberra aðgerða, s.s. vegagerðar, skipulags á vegum skipulagsyfirvalda og framkvæmd þeirra (þ.m.t. eignarnám):

Þrátt fyrir að eignarétturinn sé friðhelgur og varinn af stjórnarskrá er heimilt að skerða hann í þágu almannahagsmuna, enda komi fullar bætur fyrir. Náist ekki samningar milli framkvæmdaaðila og eigenda réttinda um afnot er mögulegt að taka slík réttindi eignarnámi. Algengt er að réttindi séu tekin eignarnámi í þágu vegagerðar, skipulags í þéttbýli eða vegna lagningar raforkumannvirkja.

Landamerkjamál:

Ekki er óalgengt að eigendur jarða deili um merki jarða milli landa sinna. Samkvæmt lögum um landamerki eiga merki að vera skýr og glögg. Greini menn á um landamerki og ná ekki samkomulagi um það þarf að leita til dómstóla. Lögmenn taka að sér slíkan málarekstur fyrir landeigendur.

Ráðgjöf og úrlausn álitaefna sem upp koma við skiptingu fasteigna (jarða og lóða) utan þéttbýlis:

Mikilvægt er að mannvirki sem reist hefur verið njóti sérstakra lóðarréttinda. Sem dæmi um það má nefna frístundahús (sumarbústað), sem reistur er í landi jarðar. Án sérstakra lóðarréttinda getur húseigandi lent í því að hús hans er borið út af jörð. Því er mikilvægt, þegar slíkt mannvirki er reist, að skipta sérstakri lóð út undir húsið. Lögmenn aðstoða við það og veita ráðgjöf um hvernig best sé að standa að slíku.

Alhliða hagsmunagæsla vegna lax- og silungsveiðiréttinda, álitaefna og ágreiningsmála sem upp koma vegna þeirra:

Lögmenn Höfðabakka veita hvers kyns hagsmunagæslu vegna mála sem varða lax- og silungsveiðiréttindi. Meðal helstu atriða er ráðgjöf í tengslum við stofnun og rekstur veiðifélaga, gerð arðskráa, aðstoð við úrslausn ágreinings um meðferð atkvæðisréttar, ráðgjöf um framkvæmdir á veiðisvæðum o.fl.

Mál vegna forkaupsréttar, kaupréttar og beitingar slíkra réttinda:

Mál vegna forkaupsréttar geta risið á mörgum sviðum. Ekki er óalgengt að kvöð um forkaupsrétt hvíli á fasteign. Þá er mjög algengt að hluthafar eigi forkaupsrétt annarra hluthafa í hlutafélagi á hlutabréfum sem hluthafi selur. Lögmenn aðstoða einstaklinga og fyrirtæki, hvort heldur sem er við beitingu forkaupsréttar eða við úrlausn um hvers kyns ágreining er varðar forkaupsrétt.

Alhliða þjónusta við eigendur og skipuleggjendur frístundahúsa:

Eigendum og skipuleggjendum frístundahúsa getur verið þörf á ýmis konar lagalegri aðstoð. Slík aðstoð getur varðað skiptingu lóða undir frístundahús og gerð skipulags, ágreining um lóðarmörk, nábýlisrétt, byggingarframkvæmdir, gerð lóðarleigusamninga o.fl.

Alhliða hagsmunagæsla fyrir eigendur fjöleignarhúsa og vegna nábýlisréttarlegra ágreiningsmála:

Í lögum um fjöleignahús er kveðið á um réttindi og skyldur þeirra sem búa í fjölbýli (fjöleignahúsum). Oft getur verið tilefni til að leita aðstoðar lögmanns vegna mála sem kunna að koma upp í fjöleignahúsum. Má þar til dæmis nefna aðstoð við ákvarðanatöku húsfundar um framkvæmdir. Sé ekki rétt staðið að ákvarðanatöku getur það haft verulegar fjárhagslegar afleiðingar fyrir eigendur íbúða og íbúa í fjöleignahúsum. Þá koma oft upp ágreiningsatriði vegna nábýlisréttarlegra ágreiningsmála, s.s. hávaði, ágreiningur um bílastæðanotkun o.fl. Lögmenn aðstoða við úrslausn slíkra ágreiningsmála.